Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Investir en loueur meublé non professionnel consiste généralement à acquérir un bien immobilier que l’on donne à bail commercial à une société d’exploitation afin que celle-ci loue le bien accompagné d’un certain nombre de services à des clients finaux.

 

A titre d’exemple nous pouvons citer plusieurs marché sur lesquels il est possible de faire de la location meublée : les biens résidentiels classiques, les résidences de tourisme, d’affaires, d’étudiants ou encore les résidences seniors ou les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).

ASPECTS ECONOMIQUES

Dans un contexte de marché dans lequel les prix de l’immobilier classique sont très élevés (cf statistiques du ministère du logement) il peut s’avérer particulièrement pertinent d’utiliser les marchés alternatifs que propose la location meublée non professionnelle.

 

D’une part les sous jacents de nature immobilière permettent d’utiliser le levier de la dette pour procéder à l’acquisition, d’autre part la rentabilité locative servie par le bail commercial peut servir d’amortisseur en cas de retournement de marché. Pour prendre une image, un investissement en LMNP relève davantage de la logique de l’obligation qui détache un coupon que de la logique de l’action pour laquelle le gain principal repose sur la plus value.

 

Ainsi dans la sélection d’un investissement LMNP, il faudra être très rigoureux sur le choix du marché sur lequel il est opportun de se positionner, sur l’emplacement du bien mais également et surtout sur la qualité de l’exploitant et la manière dont est rédigé le bail commercial.

ASPECTS FISCAUX ET SOCIAUX

Du point de vue fiscal, les revenus provenant de la location meublée non professionnelle sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (revenus catégoriels BIC) et peuvent être perçus soit en direct (investissement en nom propre) soit au travers d’une SARL de famille (ou SNC) transparente fiscalement (soumise à l’impôt sur le revenu).

 

Dans le cas où l’on adjoint à la location meublée un certains nombres de services de nature para hôtelier (Acceuil, petit déjeuner, blanchisserie, …), l’investir peut être assujetti à TVA (cf. BOI 3A-2-03 et Art.261D 4b du CGI). L’intérêt principal de ce régime dérogatoire consiste à récupérer la TVA sur l’acquisition.

 

Ensuite, depuis la loi de finance rectificative pour 2009, l’investisseur dispose d’une double option fiscale :

 

1/ L’amendement Bouvard / Censi qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18% du prix d’acquisition HT répartie linéairement sur 9 ans

 

2/ Le régime classique qui permet d’amortir l’intégralité des actifs immobiliers et mobiliers. Ainsi, les amortissements constatés au fil des ans étant reportables indéfiniment sur les revenus de même nature, le statut LMNP constitue un outil extraordinaire pour générer une rente nette de fiscalité à terme.  En effet, lorsque l’opération est faite au moyen d’un crédit, il y a d’abord une phase pendant laquelle les revenus de l’opération sont en partie compensé par les intérêts de la dette puis une phase pendant laquelle l’investisseur perçoit des revenus nets de fiscalité car ceux-ci s’imputent sur les déficit cumulés liés à l’amortissement du bien.

 

Du point de vue de l’impôt de plus value, le LMNP est assujetti aux mêmes règles que l’immobilier classique qui permet un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème année de détention soit une exonération totale à partir de 15 ans.

 

Enfin, d’un point de vue social, le statut LMNP peut permettre de conserver une couverture maladie et valider des trimestres de retraite à condition de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.

 

Pour faire la comptabilité de l’opération LMNP, il est préférable de s’appuyer sur un expert comptable et d’adhérer à un centre des gestion agrée. En contrepartie, l’investisseur bénéficiera d’un crédit d’impôt plafonné à 915 € annuel. (cf. Art.199 quater B du CGI).

LES DIFFERENTS TYPES DE BIENS

Les biens résidentiels classiques

Il s’agit de louer meublé un bien immobilier classique en jouant soit même le rôle de l’exploitant. Cette solution peut s’avérer rentable mais elle est chronophage et elle nécessite de porter le risque de vacance locative, d’impayé et d’assumer toutes les charges afférentes à un bien immobilier classique (entretiens, remise en état, charge de copropriété, taxe foncière, …). De plus dans ce cas, il est impossible d’être assujetti à la TVA.

 

Les résidences de tourisme

Elles sont généralement situées à la mer, à la montagne ou à la campagne dans une zone qui attire les touristes et qui ne bénéficie pas toujours de toutes les infrastructures pour les accueillir. Il faut être extrêmement vigilant sur le choix d’une résidence de tourisme car le marché connaît des difficultés et la concurrence entre les opérateurs est rude. Quelques bonnes signatures : Odalys, Belambra-Vvf, Pierre & Vacances…

 

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)

C’est un marché qui est très sécurisant pour les investisseurs car la demande va évoluer de manière spectaculaire dans les 50 prochaines années du fait du vieillissement de la population. De plus le marché est fortement réglementé avec un nombre très limité d’agréments distribués par les autorités chaque année. Ainsi les opérateurs historiques bénéficient de marges confortables leur permettant de payer sans difficulté les propriétaires bailleur. Quelques bonnes signatures : Orpea, Medica, Korian, Emera…

Les résidences étudiantes

Il faut étudier les programmes au cas par cas et avoir une approche comparable au choix d’un bien immobilier classique : proximité avec une grande ville, une université, une grande école, présence de transport en communs, …Quelques bonnes signatures : Lamy, Eurostudiomes…

Les résidences affaires

C’est un marché encore jeune qui constitue une alternative à l’hôtel pour les cadres en déplacement ou en mission longue. Nous ne sommes pas fermé à ce marché mais la qualité immobilière (emplacement, demande locative, perspective de plus value, …) sera primordiale dans le choix de l’investissement. Quelques bonnes signatures : Citea, Pierre & Vacances, GFE…

LES RENTABILITES LOCATIVES

Aujourd’hui les rentabilités offertes par les opérateurs de premier rang oscillent entre 4,4% HT/HT et 5,0% HT/HT.

 

Ce niveau de rentabilité peut paraître peu attractif pour des investisseurs parfois habitués à des rentabilités de l’ordre 6 à 8% sur un immobilier classique. Toutefois pour faire l’exercice de comparaison proprement, il faut raisonner à périmètre comparable. En effet, les 6 ou 8% représente la rentabilité avant charges et fiscalité. Or les charges d’entretien et de réparation peuvent atteindre jusqu’à 25% des loyers perçus , les frais de gestion et d’administration plus de 10% et la fiscalité (IR et prélèvements sociaux) peut amputer plus de la moitié de ce qu’il reste … Trop souvent les particuliers raisonne sur la rentabilité brute alors que le seul juge de paix et la rentabilité nette !

LE BAIL COMMERCIAL

C’est le bail commercial qui définit les relations entre le propriétaire bailleur (l’investisseur) et le preneur (la société d’exploitation). Il est donc fondamental de bien analyser le contenu du bail pour éviter des déconvenues.

 

A titre d’exemple, nous pouvons citer deux points fondamentaux à valider :

 

  • Le bail doit être signé entre l’investisseur et la société mère du preneur à bail et non avec une filiale au capital limité qui pourrait cesser son activité indépendamment du reste du groupe.
  • Le bail doit préciser la prise en charge par l’exploitant des dépenses d’entretien, des grosses réparations (Art.606 du Code civil), ainsi que des travaux de mise en conformité imposés par une évolution des normes (ce point est central dans le cas d’un investissement en EHPAD)
 

N'hésitez pas à nous interroger sur le statut LMNP ou pour sélectionner un investissement .

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