L’Impôt de Solidarité sur la Fortune

L’ISF concerne les contribuables disposant d’un patrimoine net supérieur à 1 300 000 € au premier janvier de l’année civile.

A noter 

Depuis 2012, si le patrimoine est compris entre 1.3 million et 3 millions €, il n’est plus nécessaire de remplir une déclaration d’ISF pour le 15 juin : il faut déclarer son patrimoine en même temps que ses revenus, par déclaration papier ou déclaration électronique. Le paiement s'effectue en septembre de l'année de la déclaration.

Si le patrimoine est supérieur à 3 millions €, il convient de déclarer (formulaire 2725 et ses annexes) et régler l'ISF avant le 15 juin.

Si tel est votre cas, vous devez déposer une déclaration d’ISF (formulaire n°2725 et ses annexes) avant le 15 juin prochain.

L’ISF est un impôt personnel établi en fonction de la situation de famille au sens :

  • du foyer fiscal : couples au sens large (mariés, pacsés, concubins notoires) y compris les enfants mineurs dès lors qu’ils sont rattachés fiscalement au foyer.
  • du domicile fiscal du redevable : les non résidents français ne sont imposés à l’ISF que sur leur seuls biens immeubles situés en France.
  • du patrimoine net au premier janvier de l’année pour les biens meubles et immeubles situés en France et à l’étranger pour les résidents fiscaux français.

NB: si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens et que vous ne vivez pas sous le même toit que votre conjoint, il est possible d’établir des déclarations séparés. (Cf. décision du Conseil d’Etat du 19 décembre 2007)

L’assiette de l’ISF est constituée de l’ensemble des biens meubles et immeubles, droits et valeurs détenus par le foyer fiscal déduction faite des dettes diverses grevant ce patrimoine.

NB: si vous avez été expatriés pendant au moins cinq ans et que vous revenez en France, à titre dérogatoire, vous serez exonérés d’ISF pendant cinq ans sur vos biens situés en France. (article 885 A du CGI et BOI 7S-5-09).

Les biens imposables

Les immeubles bâtis ou non bâtis doivent être évalués pour leur valeur vénale au premier janvier de l’année en cours. C’est au contribuable de déterminer la valeur des biens d’après plusieurs méthodes :

  • La comparaison avec des transactions récentes : c’est la méthode la plus utilisée (Cf. réponse ministérielle du 17 février 2009)
  • La valeur en fonction du revenu pour les biens locatifs
  • Le réajustement d’une valeur antérieure : indexation par rapport à la déclaration ISF précédente.

Cette évaluation doit tenir compte des éléments de faits (localisation, résidence habituelle, …) et des éléments de droits (indivision, démembrement, …) qui peuvent altérer la valeur du bien :

  • la loi permet de pratiquer un abattement de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale (cf. article 885 S du CGI). En revanche si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ou familiale, vous devrez la déclarer pour sa valeur totale. (Cf. arrêt du 27 octobre 2009).
  • Si vous possédez des biens locatifs et que ceux-ci sont occupés, vous pouvez appliquer une décote de l’ordre de 20% à 40%. (cf. décision du Conseil d’Etat du 10 novembre 2004).
  • Si vous êtes usufruitier d’un bien immobilier, vous êtres redevable de l’ISF sur la valeur de la pleine propriété (cf. BOI 7S-2-04). Il existe quelques cas plus complexes notamment en cas de viager ou de nue propriété indivise (cf. arrêt du 14 décembre 1999).
  • Si vous êtes propriétaire indivis d’un bien immobilier, vous pouvez appliquer une décote de l’ordre de 30% (arrêt du 19 juin 1990 et du 4 décembre 2003).
  • Si vous avez un bien mixte, seule la partie non professionnelle doit être déclarée (au prorata de la surface totale).

Les meubles meublants destinés à l’usage courant doivent être intégrés à la déclaration. Plusieurs méthodes d’évaluation sont possibles :

  • Le contribuable peut les évaluer globalement en un seul chiffre.
  • Il peut faire réaliser un inventaire détaillé par un commissaire priseur et le joindre à la déclaration.
  • Il peut également opter pour le « forfait mobilier » égal à 5% de la valeur de l’actif brut total. (cette méthode est rarement avantageuse).

Enfin, les avoirs et autres biens meubles (Titres, liquidités, assurance vie, …) doivent être évalués à leur valeur liquidative au premier janvier de l’année. Toutefois, il existe de nombreuses exceptions :

  • Les valeurs mobilières cotées en bourse peuvent être valorisées soit au dernier cours de bourse de l’année, soit à la valeur moyenne des 30 derniers cours de l’année précédente. (cf.article 885T bis du CGI ).
  • Les bons de caisse et autres bons d’épargne doivent être déclarés à leur valeur nominale.
  • Dans le cadre d’un pacte Dutreil, les titres de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale faisant l’objet d’un engagement collectif (par au moins deux associés) pendant six ans peuvent être exonéré d’ISF à concurrence de 75% sans limite de montant. (cf. article 885 I bis du CGI, BOI 7S-3-04 et 7S-6-05).
  • Les contrats de capitalisation sont à déclarer à leur valeur nominale. (Cela ne présente un intérêt que lorsque le contrat est en plus value).

Les biens exonérés

Il existe un certain nombre de biens qui bénéficient d’une éxonération d’ISF. A titre d’exemple, en voici quelques uns :

  • Les objets d’antiquité de plus de 100 ans mais également les œuvres d’art et de collection. (cf. BOI 7S-9-08)
  • Les droits de propriété industrielle, littéraire ou artistique. (Exonération uniquement en faveur des auteurs). (cf. article 885 I du CGI)
  • Les pensions de retraite versées suite à l’arrêt de l’activité professionnelle.
  • Les rentes viagères capitalisées dans le cadre d’un PERP ou d’un PERCO faisant l’objet de versement réguliers sur plus de 15 ans.
  • Les bois et forêts et les parts de groupements forestiers font l’objet d’une exonération à hauteur de 75% sous certaines conditions. (Engagement d’exploitation pendant 30 ans et présence d’un certificat délivré par le directeur départemental). (cf. article 885 H du CGI et BOI 7S-2-09).
  • Les bonus non disponibles des contrats d’assurance vie à bonus de fidélité (cf. réponse ministérielle du 22 janvier 2008).
  • Les titres de PME de l’union Européenne reçus à la constitution ou lors d’une augmentation de capital (cf. article 885 I ter du CGI).
  • Les stock options tant qu’elles ne sont pas levées et les actions gratuites avant leur attribution définitive.

Zoom sur les biens professionnels

Les professions exercées sous forme individuelles

Les biens nécessaires à l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale à titre principal par leur propriétaire ou leur conjoint sont exonérés d’ISF.

L’exonération est valable pour un LMP (Loueur en Meublé Professionnel) dès lors qu’il réunit les trois conditions cumulatives pour exercer en professionnel :

  • Chiffre d’affaire supérieur à 23 000 €.
  • Immatriculation au RCS.
  • Revenus d’activité supérieurs à 50% des revenus totaux.

Les professions exercées en société

Les sociétés de capitaux

Les actions détenues par une personne physique sont exonérés d’ISF si les conditions suivantes sont respectées (cf. articles 885 N à 885 R du CGI) :

  • Exercice d’une fonction de dirigeant (liste limitative) dans une société soumise à l’IS de la communauté Européenne.
  • Détention d’au moins 25% du capital à titre personnel ou familial. (minimum 25% des droits attachés aux titres).
  • Percevoir de cette fonction dans la société au moins 50% des ses revenus professionnels. (cf. BOI 7S-4-09)

NB: les trois conditions sont cumulatives et si une seule n’est pas respectées, l’exonération ne peut être retenue au sens de l’ISF.

Les sociétés de personnes

Les parts sociales détenues par une personne physique sont exonérés d’ISF si les conditions suivantes sont respectées :

  • Que la société de personnes soit soumise à l’IS.
  • Que l’associé exerce dans la société une activité principale qui lui procure la majorité de ses revenus professionnels.

NB : les comptes courants d’associés doivent être déclarés à l’ISF. 

Les passifs déductibles

Les dettes diverses qui grèvent le patrimoine sont majoritairement déductibles. A titre d’exemple, nous pouvons citer :

  • Les dettes fiscales : IR, ISF théorique, taxes foncières, taxes d’habitation, Prélèvements sociaux, Droits de succession, …
  • Les emprunts (à l'exception de ceux affectés à l'acquisition de nue propriété) et les soldes débiteurs.
  • Les pensions alimentaires accordées par jugement. (cf. BOI 7S-4-08)

Les techniques d’optimisation pour réduire son ISF

Il existe globalement deux types de techniques permettant de réduire son ISF :

  • L’investissement dans des biens exonérés ou permettant de bénéficier d’un droit à réduction. A titre d’exemple, l’investissement au capital d’une PME non cotée donne en 2014 un droit à réduction plafonné à 50% de 45 000 € (montant maximum de l'apport).
  • La limitation de la croissance de la base taxable dans le temps. (Exemple des contrats de capitalisation pour lesquels on ne déclare à l’ISF que la valeur nominale hors revalorisation).

Naturellement il est également possible de réduire le montant de sa base taxable en procédant à des donations à ses enfants.

N'hésitez pas à nous interroger pour optimiser la gestion de votre ISF.