L’IMMOBILIER DEMEMBRE
Lorsqu’un investisseur achète un bien immobilier, il acquiert
généralement la pleine propriété. Du point de vue juridique, la pleine
propriété et la somme de deux droits réels distincts : l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et
d’en percevoir les fruits) et la nue propriété (le droit de disposer du bien).
Comment se matérialise un investissement en Nue Propriété ?
Dans le cadre d’un investissement en immobilier démembré,
l’investisseur acquiert la nue propriété du bien immobilier tandis que
l’usufruit temporaire (à durée déterminée par opposition à l’usufruit viager)
est confié à un bailleur institutionnel ou privé.
Quel est l’intérêt d’un tel montage ?
En achetant la seule nue propriété, l’investisseur se prive des
loyers du bien acquis. Dès lors on peut se poser la question de l’intérêt d’un
tel montage. Toutefois, au-delà de ce point (certes important) il y a de
nombreux avantages à opter pour un investissement de ce type. En voici quelques
uns :
- Possibilité d’acquérir un bien immobilier classique avec une
décote de 40 à 50%. En effet, en achetant la seule nue propriété,
l’investisseur minore son coût d’acquisition. Naturellement plus la durée de
l’usufruit est longue plus la décote sur le prix en pleine propriété est
importante. Au terme de cette période d’usufruit temporaire, la pleine
propriété se reconstitue chez le nu propriétaire.
- Diminution de la base taxable à l’ISF. En effet, seul
l’usufruitier est redevable de l’ISF sur la valeur de la pleine propriété. Ainsi, en finançant l’acquisition par une
dette in fine, l’investisseur n’a pas d’actif taxable au sens de l’ISF et il
dispose d’un passif déductible. De la même manière, en finançant l’opération
par apport de liquidités, on transfère des actifs taxables à l’ISF (actifs
financiers disponibles) vers un actif non taxable. (nue propriété immobilière).
- Dans le cas d’un financement, les intérêts d’emprunts sont
déductibles et peuvent s’imputer sur des revenus fonciers éventuels. Ainsi les
personnes disposant de revenus fonciers peuvent bénéficier d’une levier fiscal
puissant puisque la collectivité prend en charge jusqu’à 53,3% des frais
financiers.
- Il n’y a aucune contraintes de gestion (pas de risque de carence
ou de vacances locatives) et pas de charges liées à l’exploitation du bien
(dépenses d’entretiens, Taxe foncière, …)
- …
Cette stratégie est également très apprécié par les
entrepreneurs pour acquérir leur immobilier professionnel. Le montage consiste
à loger l’usufruit temporaire du bien dans une SCI à l’IS pour bénéficier de
l’amortissement de l’actif et la nue propriété dans une SCI à l’IR. Ainsi en
structurant l’opération sur 15 ans, au terme de l’usufruit temporaire la pleine
propriété se reconstitue dans la SCI à l’IR qui peut alors céder le bien en franchise
d’impôt de plus value. (en immobilier classique, on bénéficie d’un abattement
sur la plus value de 10% par an au-delà de la 5ème année soit une
exonération totale à parti de 15 ans de détention).
Naturellement au-delà de ces considérations fiscales, un
investissement en nue propriété reste avant tout une opération immobilière qui
nécessite une sélection fine sous jacent qui fait l’objet du
démembrement : emplacement, perspectives de plus value, liquidité à la
revente, qualité de construction, …
N'hésitez pas à nous interroger pour valider la pertinence ou
sélectionner un investissement en immobilier
démembré.
Les références :
- Arrêt du 31 mars 2009
relatif au non assujettissement ISF de la nue-propriété
- Article 82 de la loi de
finances rectificative pour 2008 concernant l’imputation des intérêts d’emprunt
en présence d’un bailleur social
- Article 751 du CGI sur
la présomption de pleine propriété pour un usufruitier dont la nue-propriété
appartient à ses présomptifs héritiers
- Rescrit du 4 décembre
2007 sur la déduction des intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires
- Réponse ministérielle du
8 mai 2007 sur l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global en cas
de démembrement
- Instruction fiscale du
23 mars 2007 décrivant les modalités de déduction des intérêts d’emprunt versés
par les nus-propriétaires
- Arrêt du 6 mars 2007 sur
l’évaluation ISF de la nue-propriété indivise d’un bien immobilier démembré
- Arrêt du 23 janvier 2007
validant une clause conventionnelle dérogatoire à la répartition des travaux
- Instruction fiscale du 4
août 2005 sur le régime d’imposition des biens immobiliers démembrés
- Arrêt du 17 juillet 2005
s’agissant des réparations à la charge du nu-propriétaire
- Article 669 du CGI
fixant le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété
