L’IMMOBILIER ET LES ETAPES DU DEVELOPPEMENT PATRIMONIAL

ETAPE CONSTITUTION PATRIMONIALE

 

C’est souvent la première pierre apportée à l’édification patrimoniale : l’acquisition de la résidence principale.

Ce sont en premier les cadres provinciaux qui accèdent à la propriété, les prix leur étant plus favorables que pour les résidents de la région parisienne…..


L’achat d’une première résidence principale permet , outre la patrimonialisation, objectif non énoncé à ce stade par les acquéreurs, de s’obliger à une épargne forcée.

 

Il est effet généralement plus confortable sur le plan financier de rester locataire, surtout lorsque l’on ne dispose pas d’un apport personnel conséquent.
Le remboursement du crédit est généralement supérieur à celui du loyer et conduit généralement la population concernée à s’endetter « au maximum » c'est-à-dire aux environs des 30-33% de taux d’endettement accordé par les banques. Sachant qu’avec  croissance de leurs revenus annuels, cet

effort d’épargne ira en s’amenuisant avec le temps.


Ce premier logement, après quelques années, sera généralement revendu pour une acquisition supérieure, le capital constitué par l’amortissement du crédit, ajouté à une éventuelle plus-value…servant d’apport personnel pour une nouvelle acquisition…et ainsi de suite…
En 2003, le nombre de transactions immobilières réalisées a été de 620 000, un chiffre record pour la profession.


Le marché des transactions reste toujours soutenu, surtout par les acheteurs « avec revente préalable », c'est-à-dire les ménages déjà propriétaires qui possèdent déjà un apport personnel et des capacités de remboursement acceptables. Avec l’arrivée de ces nouveaux acquéreurs, le marché s’est profondément transformé et le profil de l’acquéreur à évolué.


Par rapport aux primo-accédants qui soutenaient habituellement le marché, ces acheteurs sont plus exigeants, plus sélectifs dans leurs choix et négocient les tarifs. Leur rôle grandissant devrait contribuer au ralentissement de la hausse des prix.


La très forte augmentation des prix enregistrée au cours des dernières années a fortement pénalisé la clientèle des primo-accédants.
Cependant, la faiblesse historique des taux d’intérêts rend le recours à l’emprunt est grandement facilité.


Autre facteur favorable : l’allongement des durées de crédits qui peuvent aller jusqu’à 30 ans.
Ces éléments vont en faveur d’une accession plus souple à la propriété, surtout dans le cadre d’une première acquisition.


Les cadres de la région parisienne, en dépit de leur salaire plus élevé qu’en province, doivent proportionnellement s’endetter plus lourdement que leurs homologues de province pour acquérir leur résidence principale.


Un certain nombre y renonce, préférant investir dans l’immobilier locatif, défiscalisant notamment.
Une autre population de cadres peut également être amenée à renoncer à l’acquisition d’une résidence principale : ceux qui sont régulièrement mutés (secteurs de la grande distribution, de la banque, certains fonctionnaires…..).


Pour ceux-là, une acquisition est plus difficile car, outre le fait qu’il est difficile d’acheter de suite dans une ville que l’on ne connaît souvent pas, être obligé de revendre deux ou trois ans plus tard présente un risque non négligeable.


Il convient également d’ajouter que cette population mobile bénéficie souvent d’avantages à la mobilité sous forme de prise en charge de tout ou partie des loyers pendant une période allant généralement de six mois à un an, voire plus si l’entreprise souhaite valoriser cette mobilité.
Dans les secteurs résidentiels de la région parisienne, de très nombreuses maisons sont ainsi  à louer pour des tarifs allant de 4 000 à 8 000 euros mensuels…..et seront louées par des entreprises pour y loger leurs cadres.


Les prix provinciaux restent plus abordables dans la plupart des régions en matière de location, rendant cette option plus intéressante pour les cadres régulièrement mutés.

à lire aussi dans la catégorie "Construction et optimisation patrimoniale"