Lorsqu’on s’interroge sur les investissements à réaliser aujourd’hui en vue notamment de la préparation de sa retraite, le marché immobilier classique vient immédiatement à l’esprit.
En effet, acheter un bien immobilier (appartement ou maison) pour le mettre en location nue à une personne privée qui va l’habiter au titre de sa résidence principale est un schéma de création de richesse facile à appréhender pour l’investisseur particulier. Pour autant ce marché immobilier ne nous paraît plus être le plus pertinent à adresser aujourd’hui.
Voici plusieurs raisons qui expliquent ce choix :
1/ Le point d’entrée n’a jamais été aussi haut (toutes les statistiques démontrent que les prix de l’immobilier classique n’ont fait que progresser depuis plus de 15 ans) et cela est d’autant plus vrai si l’on considère un bien neuf et répondant en plus à des normes environnementales. A titre d’exemple, le surcoût d’une construction neuve par rapport à un bien ancien est estimé entre +10% et +15%. Si on introduit en plus des contraintes environnementales de type BBC (Bâtiment Basse Consommation) le surcout peut atteindre +25% à +35%.
2/ Un point d’entrée haut pénalise le rendement de l’actif. Celui-ci peut varier entre 2,5% brut pour un bien « patrimonial » (Paris centre par exemple) et 4% brut pour un bien situé dans une zone « en devenir ».
NB : dans le cas de petites surfaces, la rentabilité brute peut atteindre des niveaux plus élevés mais il faut alors la retraiter des rotations régulières de locataires (vacances de location pendant les vacances d’été par exemple) et des travaux de rénovations entre 2 locataires.
3/ Les charges liées à l’exploitation, telles que les charges de gestion locative, les assurances pour impayés, la taxe foncière, … peuvent atteindre jusqu’à 25% des loyers encaissés. A titre d’exemple si nous avons une rentabilité brute de 4% cela revient à une rentabilité nette de 3%. Ce niveau de rentabilité est à mettre en regard des 4,5% à 5% net proposé par d’autres type d’investissements immobiliers.
4/ La relation contractuelle avec un particulier locataire est souvent à l’avantage de ce dernier en cas de litige (impayé notamment). En effet, le recouvrement d’impayés peut s’avérer très délicat et les procédures d’expulsion éventuelles sont longues à mettre en œuvre, couteuses pour le propriétaire et répondent à des règles strictes (saisonnalité notamment).
MAGDAE a développé une expertise sur l’optimisation de la capacité d’investissement de ses clients et sur la sélection de supports alternatifs souvent méconnus des investisseurs privés.
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