Le marché du viager est encore confidentiel en France, mais il est en train de se développer fortement. Les ventes annuelles sont évaluées à entre 4000 et 8000 biens.
Si l’on s’en tient à la définition, le viager est un contrat par lequel un propriétaire vend son bien immobilier à un acquéreur, moyennant d’une part un prix payé comptant, le bouquet, et d’autre part une rente (indexée sur le coût de la vie), qui sera versée par l’acquéreur ou débirentier au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès. La difficulté du montage réside dans la prise en compte financière de l’aléa que constitue la durée de vie du crédirentier. Les principaux paramètres qui définissent le prix sont le montant des échéances, révisées chaque année ; le fait que le bien soit libre ou occupé, et l’âge du vendeur.
En effet, il y a de plus en plus de seniors qui connaissent des problèmes de train de vie et ne peuvent plus compter que sur leur seule pension de retraite. Leur espérance de vie augmentant, ils font face à l’augmentation des charges de maintien du capital immobilier et l’érosion déjà fortement affirmée du rendement des fonds Euro des contrats d’assurance-vie. A titre d’illustration, en 2011, 70% des retraités perçoivent moins de 1200 € par mois de pension.
Ce sont souvent des personnes dont le patrimoine est principalement constitué d’immobilier, veufs ou veuves et sans enfant.
Le profil idéal est un actif ou couple d’actifs, déjà propriétaire de sa résidence principale, et qui possède 15 à 25 ans devant lui avant d’envisager sa retraite. Il dispose d’une épargne lui permettant de financer le bouquet, par apport ou par dette, et de flux financiers suffisants pour financer la rente. Beaucoup de débirentiers sont par exemple des expatriés, sans problème de flux de trésorerie.
En premier lieu, le calcul de la rente. Car il existe plusieurs formules de calcul. Le plus usité est le barème « Daubry » des notaires. Dans tous les cas, il faut faire preuve de pédagogie et de transparence, notamment sur l’espérance de vie, où la référence aux tables de mortalité utilisées est indispensable.
A bien valider également, la solidité financière de l’acquéreur. Que se passera-t-il en cas de défaut de paiement de la rente, par exemple pour une profession libérale ou un commençant connaissant des difficultés financières ?
A noter également que les héritiers de l’acheteur se substituent à lui en cas de décès.
Chez Magdaé, nous abordons l’investissement en viager avec prudence, car l’aléa de l’espérance de vie est un sujet qui peut repousser certains investisseurs. Nous avons récemment retenu une solution mutualisée qui permet de sécuriser l’investissement.
Il s’agit d’une sicav de droit français dont l’objectif est d’acquérir et gérer des biens immobiliers en viager occupé en France métropolitaine. Les caractéristiques des biens cibles sont 300 000 € de valeur libre moyenne (avant décote pour occupation), pour un âge moyen de vendeur enre 80 et 85 ans, avec un bouquet moyen de 30% de la valeur occupée. Afin de maîtriser la gestion, ce sont principalement des appartements en copropriété, en Ile de France, dans le Grand Lyon et en région Côte d’Azur. Le rendement escompté est de 5 à 6% par an hors revalorisation immobilière, et tenant compte de l’amortissement progressif de la décote d’acquisition et de l’effet de levier du paiement à crédit. La valeur d’un viager occupé augmente donc au fur et à mesure de l’avancée en âge et la valeur occupée des actifs converge progressivement vers leur valeur cible.
La sicav capitalisera ses revenus et n’effectuera pas de distribution. C’est à la revente des parts que les actionnaires percevront leur éventuelle plus-value.
La stratégie retenue par Magdaé est donc de mutualiser le risque de longévité, en constituant un patrimoine compris entre 100 et 300 logements, de constituer un patrimoine immobilier diversifié et liquide, en s’appuyant sur un réseau d’une dizaine d’agences partenaires spécialisées dans les transactions en viager et enfin d’optimiser la gestion financière, en mettant en vente les biens dès qu’ils sont libérés, immédiatement ou après travaux de rénovation. La durée d’investissement recommandée est de 8 ans, soit sensiblement plus courte que lors d’un achat immobilier classique en direct.